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Comprare una casa ad Ibiza: gli aspetti legali

Nella seconda e conclusiva parte della nostra serie, analizzeremo tutti gli aspetti legali del comprare casa ad Ibiza.

In questo articolo, la seconda e conclusiva parte della serie, cercheremo di aiutarti a chiudere l'affare, con i dettagli del processo legale, una volta che hai trovato la casa dei tuoi sogni.

Se ti sei perso il primo articolo, Comprare una casa ad Ibiza: come iniziare, ti consigliamo di leggerlo per farti un idea di quali dovrebbero essere le tue prime considerazioni.

Siamo arrivati quindi al momento di affrontare il tema della trasmissione di proprietà da un proprietario all'altro. È importante sapere come ciò avviene qui in Spagna, perchè la questione potrebbe differire dal tuo paese di origine.


negoziate, negoziate

Il tuo agente aiuterà tutte e due le parti a raggiungere un'accordo sul prezzo di vendita, conferma i termini per scritto e incomincia la stesura del contratto. Un buon agente immobiliare avrà un ruolo molto attivo nel negoziare un prezzo e dei termini che vadano bene per le due parti. Questo è il momento per contrattare.


la stesura del contratto

Anche se non è richiesto dalla legge, la maggior parte delle vendite di solito è assicurata dalla redazione di un contratto privato - chiamato contrato de arras - tra il compratore e il venditore- ai quali termini si arriva con una negoziazione tra gli avvocati di entrambe le parti. Il venditore si accorda a consegnare la proprietà e il compratore a pagare la somma pattuita. Alla firma del contratto, il compratore effettuerà il pagamento di un deposito del 10% e si stabilirà un periodo minimo per completare il tramite (normalmente di tre mesi).

Prima di passare a questa fase, devi essere certo che tutti gli accordi finanziari siano in perfetto ordine. Se non sarai in condizione di terminare il processo di acquisto entro il tempo stabilito, rischi di perdere tutto il tuo deposito.

Allo stesso modo, è essenziale che il venditore assicuri che la proprietà risponda di ogni questione che potrebbe sorgere durante il processo, se dovessero fallire nel garantire questo servizio entro il tempo stabilito, dovranno restituire la totalità del deposito, più una somma di uguale entità come risarcimento. Se hai dei dubbi, ti raccomandiamo di parlare con una professionista del settore come Denise Klischan, un avvocato esperto nel campo immobiliare.


Escritura (atto di vendita)

Una moderna villa con vista mare a Vista Alegre, da sito internet di CW Luxury Villa

Una volta che sono stati compiuti tutti le condizioni e l'aspetto finanziario sia in ordine, si potrà firmare l'atto di vendita, che averrà con la presenza di un notaio (una persona che da validità agli accordi legali e ai contratti) e i rappresentanti legali delle due parti. Questa persona dovrà assicurarsi che tutte le clausole del contratto siano state perfettamente comprese da entrambe le parti prima di passare al resto.

controlla che sia tutto in regola

Prima della firma finale del contratto, il compratore deve controllare che la proprietà in questione sia in regola sotto il profilo legale. Le case ad Ibiza tendono ad avere caretteristiche uniche e differenti; è raro, specialmente nel caso di abitazioni che hanno già qualche anno, trovarne due uguali. Molte sono state costruite, e in alcuni casi edificate come depandance di altre, durante un considerabile periodo di tempo e sotto governi che erano meno attenti a questioni legali di questo tipo. Di conseguenza è molto probabile che manchino documenti legali inerenti o che vi siano degli errori nella registrazione dei terreni.

Una consultazione del Registro di proprietà ti dirà chi è il titolare della proprietà e se è libera da ipoteche e via dicendo; consulta il Catasto per localizzare perfettamente la sua ubicazione e i suoi limiti e controlla la licenza nel caso che sia relativamente recente.

Ricordati anche di verificare la Cedula de Habitabilidad, per assicurarti che incontri i requisiti della legislazione attuale, controlla il certificato energetico e verifica che le tasse locali (IBI) siano state correttamente pagate. Per concludere controlla che qualsiasi tipo di leasing e affitto sia stato verificato in modo da poter acertare che siano gratuiti e liberi da qualsiasi costo aggiuntivo.


Molte proprietà con qualche anno in più potrebbero non avere mai ricevuto la cedula al momento della costruzione o la stessa potrebbe non riflettere in modo accurato la condizione corrente della proprietà. Non è essenziale avere un documento del genere che certifichi la proprietà, ma la maggior parte degli avvocati la richiede.

Christian Wolf di CW Luxury Villa consiglia di fare molta attenzione alla cedula, perchè, senza di essa, potresti incontrare difficoltà nell'ottenere un'ipoteca (anche se le banche effettueranno una loro valutazione) e non verrà data alcuna licenza turistica ad una casa che già non ne possiede una. Se la vuoi richiedere, ti toccherà aspettare anche fino a 18 mesi per ottenerla.

Philip Gould e Rene Heinz di GHL Ibiza credono che un approccio flessibile è essenziale per arrivare alla felice conclusione del processo di verifica, visto la difficoltà che si incontra per trovare una qualsiasi casa sul mercato che possa essere definita 100% legale.

Dieci anni fa, quando una finca valeva 800,000 euro, la gente si proccupava meno per parti della casa non legali e gli avvocati non richiedevano tanti documenti. La stessa proprietà, nel mercato attuale può valere 2 millioni di euro, rendendo gli avvocati molto più vigili e attenti. Tra l'altro il governo attuale, sta mettendo ultimamente molti ostacoli in più, rendendo il processo ancor più complicato.


Un altra villa dal sito internet di CW Luxury Villa

Molti agenti dell'isola si impegano molto per vendere propietà immobiliari, però quando incominciano a verificare i dettagli con l'avvocato, scoprono che solo la metà dell'immobile è legale o che semplicemente non si può rendere legale. C'è da dire però, che ci sono diversi tipi di avvocato: ci sono quelli che provano a mettere ostacoli alla finalizzazione dell'affare perchè incontrano sempre dei nuovi problemi, mentre ce ne sono altri che cercano soluzioni. Philip Gould crede che un buon agente debba essere in grado di raccomandarti un buon avvocato.

Nel più dei casi, la soluzione si riduce al fatto che il compratore adopti un punto di vista realista. Il 10% della casa dei tuoi sogni potrebbe essere illegale e può essere che non sarà mai completamente legale, ma se sono passati più di 10 anni, sarà scaduto lo statuto di limitazione e non potrà più essere demolita.A questo punto non vi resta che negoziare il più possibile e cercare di chiudere l'affare.

costi addizionali

Quando stai considerando il sogno di comprare una casa ad Ibiza, è essenziale che tieni in conto, gli importanti costi aggiuntivi di trasferimento della proprietà e delle tasse.

L'imposta sui beni immobili nelle Isole Baleari è del 8% del valore di proprietà fino a 400,000 euro e sale al 11% in proprietà del valore di più di 1 millione. Questo rappresenta ovviamente un costo extra considerabile che deve essere pagato entro 30 giorni dall'acquisto.

In più, il governo spagnolo impone una tassa annuale sul patrimonio, conosciuta come Patrimonio, ai proprietari non residenti. Raccomandiamo a tutti coloro che stanno prendendo in considerazione l'idea di comprare una proprietà nelle Baleari di familiarizzare con il livello corrente delle tasse sul patrimonio, visto che le implicazioni economiche per chi vuole comprare una seconda casa di lusso, possono essere notevoli.

Ibiza è veramente un posto meraviglioso dove trovare una casa e crescere una famiglia. Noi ad Ibiza Spotlight vi auguriamo di essere fortunati nella vostra ricerca e che sarete in grado di comprarvi il vostro piccolo angolo di paradiso qui sulla Isla Blanca

Tutte le informazioni sono corrette al momento della pubblicazione.


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